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En estos tiempos de turbulencias financieras, donde usted ve cómo la letra de su hipoteca no para de crecer, quizá se sienta confundido y no entienda por qué el euribor sube, y por qué le afecta tanto. Este artículo intenta poner luz a sus dudas y, aunque desgraciadamente no podamos bajarle la letra de su hipoteca, esperamos que el conocimiento de la situación le ayude a acabar con la incertidumbre acerca del futuro.

¿Qué es el Euribor?

La palabra Euribor viene del inglés EURo InterBank Offered Rate, que significa algo así como “tasa interbancaria ofrecida”. Hablando en cristiano, el Euribor marca el precio del dinero entre bancos europeos, es decir, el dinero que un banco gana al prestarle dinero a otro banco.
Pongamos un ejemplo: usted pide un préstamo a su caja de ahorros y ésta, en ese momento, no dispone de efectivo suficiente para prestarle. Entonces ésta le tomará prestado el dinero a otro banco europeo que sí disponga de capital en efectivo, y se lo tendrá que devolver con los intereses que marquen el Euribor. Como su caja de ahorros quiere ganar dinero también, le aplicará un diferencial al Euribor, generalmente del 0,5% al 1%, que se sumará al valor del Euribor, y será el precio al que le preste a usted el dinero.

¿Cómo se calcula?

Un grupo de bancos europeos publica valores diarios del precio al que venden el dinero a otros bancos. El Euribor se calcula haciendo la media aritmética de estos valores, descontando los más altos y los más bajos, y se publica diariamente alrededor de las 11 de la mañana.

¿Por qué sube y baja?

El Euribor suele estar relacionado con los tipos de interés que establece el Banco Central Europeo, que imponen el precio base del dinero. Si los tipos de interés bajan, los préstamos bajan y por tanto se pone más dinero en circulación. Esto quiere decir que la gente puede acceder a préstamos más baratos y puede pedir más dinero para comprar coches, casas, viajes, etcétera… Unos tipos de interés bajos son buenos para estimular el consumo interno.

Sin embargo, no todo son ventajas cuando los tipos están bajos, ya que en esta situación se dispara la inflación (ver dibujos animados al final del artículo). Esto supone precios más altos y, al tener que subir los sueldos para poder compensar los altos precios, se pierde competitividad respecto a otros países. Esto quiere decir que una empresa preferirá llevarse sus fábricas a otros países donde la mano de obra sea más barata. También la inflación alta es mala para los ahorradores, ya que el dinero ahorrado pierde valor con el tiempo (no dan para lo mismo las 100.000 pesetas de hace 15 años que los 600 euros de ahora).

Entonces, los tipos de interés suelen ir variando según la situación económica de cada momento. Hace 15 años estaban al rededor del 10% y después de la crisis mundial que vino después de los ataques a las Torres Gemelas en 2001 estuvieron largo tiempo al 2%. El rango es muy variable y no se puede decir que un valor en concreto sea el “valor normal” para el Euribor.

¿Cómo se aplica a una hipoteca?

La cuota de una hipoteca se aplica según el llamado método francés. Éste quiere decir que, para un tipo de interés fijo, la cuota a pagar ha de ser la misma durante todo el período de la hipoteca; otra característica es que al final de la vida del préstamo, éste ha de estar pagado totalmente; y la última y más importante característica es que cada mes hay que pagar los intereses de la cantidad que queda para amortizar (es decir, el dinero que le sigues debiendo al banco).
El hecho que haya que pagar intereses por el dinero que queda por devolver con una cuota fija durante todo el préstamo, implica que durante los primeros años, en los que se le debe casi todo el préstamo al banco, se paguen muchos intereses y realmente se devuelva muy poco dinero al banco. Por el contrario, en las últimas cuotas casi todo lo que se paga es dinero que se devuelve y sólo unos pocos euros son de intereses. Esto se puede ver gráficamente en la siguiente figura, donde se describe la evolución en el tiempo de la proporción de intereses y amortización en las cuotas de una hipoteca.

¡El Euribor ha subido sólo un punto, pero la letra de mi hipoteca 150€!

Mucha gente piensa erróneamente que si el Euribor sube un 1%, el total de los intereses a pagar suben un 1%, y por tanto representa una ligera subida de cuota. Pero la realidad es que los intereses no se calculan sólo en función de la cantidad prestada, sino también en función del tiempo. Eso significa que ese 1% es lo que suben los intereses de un año, pero si usted tiene una hipoteca a 40 años, hay que sumar un 1% a los intereses del dinero que siga debiendo al banco al final de cada uno de los años restantes del préstamo.
Por ejemplo, una hipoteca de 200.000€ a 30 años con un tipo del 4% supone una letra de 955€ al mes, mientras que con un tipo del 5%, la letra sube hasta los 1073. ¡En este caso, un 1% suponen 120 euros de diferencia!

¡He ampliado el plazo de mi hipoteca, pero la cuota casi no ha bajado!

Otro pensamiento erróneo es que si se dobla la vida de la hipoteca, la letra debería ser la mitad. Como en el error del apartado anterior, no se está teniendo en cuenta el tiempo a la hora de calcular los intereses. Si el plazo de mi hipoteca se dobla, los intereses a pagar por ésta también serán mucho mayores.
Por ejemplo, una hipoteca de 200.000€ con un tipo de interés fijo del 5% a 20 años supone una letra de 1319€/mes, si se amplía la hipoteca a 40 años, la letra que queda es de 964€/mes (baja un 25% aproximadamente). Si ampliamos la cuota de la hipoteca a 60 años, ésta es de 877€/mes (nos ahorramos 90 euros al mes por 20 años más pagando hipoteca). Y si pudiéramos ampliarla a 100 años, la letra sería de 839 euros; apenas nos ahorraríamos 40 euros al mes por ampliar la hipoteca otros 40 años.
Esto desmonta las teorías que propagan algunas entidades de préstamos de dudosa legalidad y moralidad, que abogan por que la solución a la crisis sea permitir hipotecas de 100 años hereditarias. Usted mismo puede comprobar que de una hipoteca a 40 años a una a 100, su cuota apenas bajaría 130 euros al mes, mientras que la vida de la hipoteca se alargaría 60 años más (¡casi toda una vida!). Eso sí, los intereses a pagar a su entidad bancaria se multiplicarían varias veces.

¿Y qué hay de las hipotecas hereditarias de Japón?

Las hipotecas hereditarias a 100 años no son más que un mito de la sabiduría popular, que a base de repetirse la gente ha dado como verdadero. La realidad es que la mayoría de países desarrollados limitan por ley la duración de una hipoteca. Así, enn Japón está estipulado que el máximo tiempo para una hipoteca sea de 35 años. Otros países como Francia o Alemania tienen límites que rondan los 30 años. Estas leyes tienen el objetivo de que el precio la vivienda no suba desmesuradamente y la gente no se embarque en hipotecas que luego no podrá pagar.
España no tiene limitada por ley la duración de la hipoteca, es por eso que las hipotecas a 40 años son habituales, e incluso algunas entidades ofrecen hipotecas por encima de los 50 años.

¿Qué son las hipotecas con período de carencia?

El período de carencia es un período durante el cual la letra a pagar es sensiblemente más baja que durante el resto de la hipoteca. Esto es debido a que usted paga sólo intereses al banco y no amortiza nada de su deuda. Al acabar el período de carencia, usted seguirá debiendo a su banco tanto dinero como al principio. Esto se puede ver reflejado en la siguiente imagen:

¿Qué son las hipotecas multidivisa?

Las hipotecas multidivisa son aquellas que en vez de contratarse a bancos europeos, con dinero del Banco Central Europeo, se contratan a otros bancos centrales donde los tipos de interés sean más bajos y así reducir el coste del préstamo. En los últimos tiempos se ofrecen muchas hipotecas multidivisa en Yenes, la moneda japonesa, ya que actualmente allí los tipos de interés son cercanos al 1%.

Sin embargo, una hipoteca multidivisa conlleva riesgos, ya que si usted contrata una hipoteca en yenes con tipos al 1%, puede pasarlo realmente mal si el yen se revaloriza fuertemente, o si los tipos de interés suben hasta el 5-6% en Japón, ya que ahora estan excepcionalmente bajos por la crisis inmobiliaria japonesa de los 90, y lo normal sería que a medida que la economía se recupera, los tipos fueran subiendo. Anteriormente hemos visto todo lo que tiene que pagar de más si los tipos suben un punto. ¡Imagínese que suben cuatro o cinco!

Para saber un poquito más

• Página oficial del Euribor (en inglés)
• Banco Central Europeo
• El monstruo de la inflación. Dibujos animados sobre la importancia de los tipos de interés para controlar la inflación

Categoría: Artículos. Economía Autor: Mario